原状回復費用の計算方法｜耐用年数と借主負担額の計算式
「修繕費を全額請求したら拒否された」「いくら請求できるか分からない」という大家さんのために、 国土交通省ガイドライン準拠の正しい計算方法を解説します。
基本の計算式
借主負担額の計算式
借主負担額 = 修繕費用 × ( 1 − 入居年数 ÷ 耐用年数 )
修繕費用
業者見積りの実費（税込）
入居年数
契約開始日から退去日まで
耐用年数
設備・箇所ごとに異なる
⚠️ 重要：耐用年数を超えた設備は残存価値が1円となります。 修繕は可能ですが、借主への費用請求は実質ゼロになります。
設備別・耐用年数一覧
| 設備・箇所 | 耐用年数 |
|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 |
| カーペット | 6年 |
| エアコン（内部洗浄） | 6年 |
| 流し台 | 5年 |
| 洗面台・洗面ボウル | 5年 |
| ガスレンジ置き台 | 5年 |
| 浴槽・風呂釜 | 15年 |
| フローリング（部分補修） | 建物に準じる |
| 畳（表替え） | 6年 |
| 畳（床板） | 建物に準じる |
| ふすま・障子 | 建物に準じる |
入居年数別の負担額シミュレーション
入居年数ごとの借主負担額（修繕費用に対する割合）：
クロス張替（10万円）
| 入居年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 借主負担額 | 8.3万円 | 6.7万円 | 5.0万円 | 3.3万円 | 1.7万円 | 1円 |
カーペット張替（5万円）
| 入居年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 借主負担額 | 4.2万円 | 3.3万円 | 2.5万円 | 1.7万円 | 0.8万円 | 1円 |
流し台交換（8万円）
| 入居年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 借主負担額 | 6.4万円 | 4.8万円 | 3.2万円 | 1.6万円 | 1円 | 1円 |
クロスの計算例（3パターン）
パターン1入居1年・新築直後のタバコ汚損
- ・クロス張替費用：100,000円
- ・入居期間：1年（耐用年数6年に対して）
残存価値割合 = 1 − 1年 ÷ 6年 ≈ 0.833
借主負担額 = 100,000円 × 0.833 = 約83,300円
（貸主負担：約16,700円）
入居が浅いほど借主の負担割合が高くなります。
パターン2入居3年・ペット臭による壁紙汚損
- ・クロス張替費用：80,000円
- ・入居期間：3年
残存価値割合 = 1 − 3年 ÷ 6年 = 0.500
借主負担額 = 80,000円 × 0.500 = 40,000円
（貸主負担：40,000円）
入居3年はちょうど折半。負担割合50%が目安です。
パターン3入居5年・タバコのヤニによる大規模汚損
- ・クロス張替費用：120,000円（6畳・全面張替）
- ・入居期間：5年
残存価値割合 = 1 − 5年 ÷ 6年 ≈ 0.167
借主負担額 = 120,000円 × 0.167 = 約20,000円
（貸主負担：約100,000円）
長期入居ほど借主負担は大幅に減少します。
よくある質問
Q. クロスを全面張り替えた場合、全額請求できますか？
A. いいえ。借主の過失でも請求できるのは「残存価値分のみ」です。耐用年数6年に対して入居5年の場合、残存価値は約16.7%のみ（残り83.3%は貸主負担）。ただし賃貸借契約に特約がある場合は例外があります。
Q. 故意に壊された場合も耐用年数で計算しますか？
A. 故意・重大な過失の場合でも、基本的に耐用年数に基づく残存価値計算が適用されます。ただし「新品への交換が必要な損傷」など、特別な事情がある場合は個別に判断されることがあります。
Q. 耐用年数を超えた設備が壊れた場合は？
A. 耐用年数を超えた設備（例：入居8年でクロスが汚損）は残存価値がほぼゼロのため、借主に費用請求はできません。ただし修繕自体は行えます。費用は全額貸主負担です。
Q. 計算が面倒ですが、自動でできますか？
A. はい。当ツールに損傷内容・費用・入居年数を入力すると、耐用年数に基づく計算を自動で行い、明細書と敷金精算書に反映します。