原状回復費用明細書の書き方・テンプレート
敷金トラブルの多くは「どの費用を誰が負担するか」の認識違いから発生します。正しい明細書の作り方で争いを未然に防ぎましょう。
原状回復費用明細書とは
退去時の損傷箇所ごとの修繕費用と負担者（借主/貸主）を明記した書類です。 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に基づく負担区分を 明示することで、借主に対して費用請求の正当性を示せます。
借主負担 vs 貸主負担の基準
👤 借主負担（請求できる）
- ・タバコのヤニ・臭いによる壁紙汚損
- ・ペットによる傷・臭い
- ・不注意による水漏れ・カビ（放置）
- ・引越し作業による傷
- ・下地ボードに達する釘穴
- ・冷蔵庫下のサビ（結露を放置）
🏠 貸主負担（請求できない）
- ・経年劣化による壁紙の変色・色あせ
- ・日焼けによるカーペット変色
- ・重量家具の設置による床の凹み
- ・台所の油汚れ（通常の使用範囲）
- ・画鋲・ピンの小穴
- ・設備の自然故障（エアコン等）
耐用年数による費用計算
借主負担と判断された損傷も、設備の耐用年数に応じた残存価値分のみ請求できます。
クロス（壁紙）の計算式
借主負担額 = 修繕費用 × (1 - 入居年数 ÷ 6年)例）修繕費10万円・入居3年の場合：10万 × (1 - 3÷6) = 5万円
| 設備・箇所 | 耐用年数 | 備考 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 最も多い請求項目 |
| カーペット | 6年 | フローリングは耐用年数に注意 |
| エアコン | 6年 | 故意・過失の場合のみ |
| 流し台・洗面台 | 5年 | |
| フローリング | 建物耐用年数に準ずる | 部分補修 or 全面張替 |
| 浴槽・便器 | 15年 |
明細書に記載すべき項目
✓損傷箇所（部屋名・設備名）
✓損傷の内容（具体的な説明）
✓損傷原因（経年劣化 / 借主過失 / 双方）
✓修繕費用（税込）
✓耐用年数・入居年数に基づく残存価値計算
✓借主負担額・貸主負担額
✓合計金額
✓作成日・作成者（大家または管理会社）
よくある質問
Q. 経年劣化も借主に請求できますか？
A. いいえ。経年劣化（自然損耗）は貸主負担です。借主に請求できるのは故意・過失・善管注意義務違反による損傷のみです。
Q. 壁紙の張り替え費用は全額請求できますか？
A. いいえ。クロスの耐用年数は6年で、入居年数に応じた残存価値分のみ請求できます。6年以上入居の場合は実質1円のみです。
Q. 明細書は手書きでも有効ですか？
A. 有効ですが、計算ミスや記載漏れが発生しやすいため、ツールを使った作成を推奨します。